Особенности составления договора и процедуры передачи денег через банковскую ячейку при купле-продаже квартиры
Покупка квартиры часто сопряжена с рисками начиная от проверки вторички на юридическую чистоту и договора долевого участия в случае покупки у застройщика, и заканчивая передачей денег продавцу. Однако наличными передавать деньги не всегда безопасно, пусть и этот способ привлекателен в части сокрытия налогов от сделки – покупатель рискует попросту не довезти их до продавца. Процесс передачи денег никак не регламентирован по срокам. И тут на помощь сторонам по сделке приходит банковская услуга – организация специальной ячейки для хранения финансов покупателя, чтобы продавец смог забрать их после получения оформленного в реестре договора.
Что такое банковская ячейка и в чем суть передачи денег через нее?
На практике существует несколько вариантов организации расчетов с продавцом. Покупатель может отдать наличку:
- после окончания росчерка продавца в договоре;
- после оформления договора купли-продажи в Росреестре с выдачей соответствующей выписки, в которой содержится переход права собственности;
- положить деньги в банковскую ячейку, оформить договор в Росреестре и дождаться, когда продавец сходит в банк и заберет деньги.
Передать наличку через банковскую ячейку можно, оформив договор купли-продажи квартиры через банковский депозит.
Нормативная база
Передача денег через банковский депозит или ячейку регулируется Федеральным законом от 10.12.2003 №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Также есть специальная норма в Гражданском кодексе (ст. 922 ГК РФ), посвященная ответственному хранению ценностей. Банковским ячейкам посвящены и нормы Положения о порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации, утвержденного Банком России 24.04.2008 N 318-П.
Банковскую ячейку желательно застраховать, руководствуясь нормами Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Условия доступа к ней и условия хранения
Банковскую ячейку по сути воспринимают как место для хранения ценностей, поэтому с банком заключается договор хранения в банковской ячейке или место под ценные вещи берется клиентом в аренду.
Если клиентом заключается договор хранения с банком, то последний должен:
- составить опись вещей, которые клиент передает на хранение, и принять их;
- дать клиенту специально отведенный по договору сейф;
- проконтролировать, что клиент – действительно тот человек, который заключал договор, — поместил ценности в сейф и забрал их оттуда. Также это может сделать лицо по доверенности, но для этого нужно обратиться к нотариусу за ее оформлением;
- понести ответственность за пропажу ценностей.
В случае заключения договора аренды банковской ячейки или индивидуального банковского сейфа банк только предоставляет место под хранение ценностей и дает возможность клиенту попасть к нему. Но банк никак за пропажу денег из ячейки не отвечает и не гарантирует их сохранность.
В чем удобство и безопасность
Хранение денег в банке до их забора продавцом гарантирует, что их заберет действительно продавец или его доверенное лицо, в доверенности которого четко указан пункт о получении оплаты.
Если стороны рискнут провести оплату без депозита, то непонятно, когда покупателю перейдет право собственности.
С одной стороны, договор уже подписали продавец и покупатель, можно смело начинать пользоваться жилплощадью. С другой – в законе четко сказано, что купля-продажа состоится только после того, как продавец оформит сделку в Росреестре.
Если клиент платит за жилплощадь сразу после заключения и подписания всех бумаг, то есть определенные риски:
- продавец не приходит в орган Росреестра на передачу права собственности;
- скрывается, получив оплату за квадратные метры или тянет с оформлением в Росреестре.
Если же прийти в орган Росреестра за получением выписки на нового владельца, то уже прежний собственник рискует пропажей контрагента по сделке.
В случае срыва сделки покупатель легко вернет свои средства назад, для этого нужно отменить доступ к депозиту до окончания срока хранения.
Если же квартира уже оформлена на нового собственника, то прежний владелец получит свои кровные только через двенадцать дней – то есть депозит дополнительно защищен сроками регистрации жилплощади на нового хозяина.
В банке легко можно продлить депозит, сумма хранения не ограничивается.
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Оплату стороны совершают только в банке – нейтральной стороне по сделке, имеющей дополнительную защиту в виде охраны и камер наблюдения. Банкротство банка никак не влияет на его депозиты. | В депозите не пишут сумм, которые туда кладутся, соответственно в случае возникновения спора доказать определенное количество будет сложно. |
| Прежний собственник жилплощади вправе забрать свою сумму в любой момент, не уведомляя об этом контрагента. Поскольку никто не знает, когда он заявится получать заработанное, шансов нарваться на грабителей мало. Владельцу лучше всего открыть счет в том же банке, где оформлен депозит на квартиру, чтобы ему сразу перевели туда средства. | Банковские работники никак не проверяют документы сторон по договору, за исключением их паспортных данных. |
| Покупатель также ничем не рискует, даже в случае сорванной сделки. Единственное – может быть жаль времени, затраченного на процесс оформления депозита. | |
| Депозит не ограничен сроками и суммой. |
Условия, при соблюдении которых возможна покупка квартиры с передачей денег по банковской ячейке
Как происходит передача денег по депозиту? На дату подписания договора купли-продажи квартиры прежний собственник и уже почти состоявшийся новый владелец недвижимости вместе идут в банк и заключают с банком договор ответственного либо индивидуального хранения.
Поскольку депозит – это особая услуга для сторонних клиентов, он обычно платный и оформляется на конкретный срок, в течение которого продавец забирает причитающееся ему.
Если депозит был открыт раньше срока или одна из сторон потеряла ключ от ячейки, банковский работник вправе выписать штраф. При оформлении ячейки должна быть составлена опись ценностей.
В ячейку можно положить любую сумму в любой валюте.
Покупатель может оформить на продавца вексель, который впоследствии кладется в банковский сейф. Продавец забирает его и гасит в том же банке.
Клиент может оформить депозит в разных вариантах использования:
- краткосрочного или долгосрочного хранения;
- проведения оплаты по сделкам с жилплощадью или земельными участками;
- передачи особо ценной документации или ценностей иного рода сторонним лицам – например, близкому родственнику, работнику или партнеру по сделке. Банк в данной ситуации потребует нотариально оформленную доверенность.
Помимо основного договора на оформление банковской ячейки стороны заключают вдвоем дополнительное соглашение с банком. В нем прописываются условия, на которых финансовая организация дает доступ к своим сейфам. Покупатель должен положить деньги, когда и прежний собственник, и работник банка находятся вместе с ним в банковском хранилище.
Кто может воспользоваться таким способом передачи денег при покупке квартиры?
В депозитарий банка (собственно место, где находится ячейка и куда дается отдельный доступ) могут войти лица, указанные в дополнительном соглашении с финансовой организацией об оформлении допуска к ячейке. Также в самом договоре отдельным пунктом оформляется допуск к депозиту. Покупатель – арендатор ячейки в договоре хранения – получает ключ от сотрудника банка, который также имеет доступ к депозиту. Открывается сейф в присутствии обеих сторон и работника финансовой организации, которые при вытаскивании пакета с искомыми средствами убеждаются в их наличии.
После того, как покупатель заложил нужную сумму, у контрагентов остаются экземпляры документов с четко обозначенными сроками и условиями доступа к сейфу.
Формальным хозяином депозита помимо банка является покупатель – у него остаются средства до завершения регистрации жилплощади.
Пример передачи средств через банковскую ячейку
Сначала сторонам необходимо выбрать удобный банк, поскольку цены на аренду ячейки обычно разнятся. Нужно уточнить сразу все условия на месте, чтобы не возникло проблем. В качестве примера берем предложение об аренде ячеек от Сбербанка, поскольку отделения есть во всех российских регионах, а значит, у сторон будет доступ к ячейке в любом случае. Однако лучше узнать, предоставляет ли выбранное отделение возможность аренды.
В Сбербанке при обращении за арендой сейфа выдают заявление, подписав которое, необходимо оплатить конечную сумму ячейки в кассе. В среднем эта несложная процедура занимает не более 10 минут. Для получения заявления необходим только паспорт.
По общим правилам, работник Сбербанка должен присутствовать при открытии или закрытии ячейки вместе с клиентом, пожелавшим забрать или положить деньги из депозита.
Условия аренды ячейки разнятся и зависят от объема ячейки и периода, на который заключается договор. В целом Сбербанк берет до 100 рублей в день за предоставление доступа к ячейке и хранение ценностей. Еще Сбербанку можно не платить за аренду, если сделку отменили.
Как купить квартиру с использованием передачи денег в виде банковской ячейки – пошаговая инструкция
Шаг первый – выбираем банк, заключаем договор
После того, как стороны выбрали банк, наиболее подходящий по всем условиям, они заключают договор аренды или хранения и вписывают доверенных лиц, которым дается доступ к ячейке. Далее необходимо внести залог на оплату услуг по аренде или хранению. После окончания действия договора банк возвращает внесенный залог.
Однако залог не все банки предоставляют, поэтому этот момент лучше уточнить на месте.
За аренду может платить как продавец, так и покупатель, но договор банк заключает с продавцом, о чем делается отдельное упоминание в договоре.
Рекомендуем при заключении договора на банковскую ячейку предоставить банку договор купли-продажи, при этом право собственности уже должно перейти на нового владельца. Это является дополнительной гарантией от мошеннических действий со стороны обеих участников сделки.
Важно! Не считайте банк полноценным участником сделки по продаже квартиры. За ним числится только услуга предоставления места под хранение денег, которые пойдут на оплату договора.
Шаг второй – кладем деньги на депозит
После подписания договора аренды или хранения сотрудник банка выдаст ключ, которым может воспользоваться только покупатель. Далее оба участника договора под присмотром работника банка идут в хранилище, и покупатель должен положить деньги в сейф. На этом этапе можно попросить банковских работников проверить денежные средства.
Шаг третий – регистрируем договор купли-продажи
Продавец в обязательном порядке регистрирует договор, без этого он не может получить доступ к сейфу (а значит, и к своим деньгам, которые положены по договору). Кроме того, без регистрации договора сделку признают несостоявшейся.
Шаг четвертый – рассчитываемся с продавцом
Если продавец зарегистрировал сделку, ему остается только забрать деньги из ячейки. В случае отсутствия отметки Росреестра о регистрации договора продавцу нужно его зарегистрировать, тогда он сможет получить причитающееся.
Как грамотно составить договор передачи денег через банковскую ячейку и на какие пункты обратить особое внимание
Перед заключением договора на передачу денег через банковский депозит обращаем внимание, что есть два вида договора, по которым может предоставляться доступ к банковскому хранилищу:
- договор аренды ячейки – в данном случае работник банка не знает, что внутри ячейки и не может гарантировать сохранность содержимого. Он только гарантирует отсутствие доступа к ячейке других лиц, не указанных в договоре;
- договор ответственного хранения (может быть индивидуальным или коллективным) – банковские сотрудники составляют опись содержимого ячейки, при этом должна быть указана его стоимость. Поэтому здесь вещи и деньги передаются под материальную ответственность
К договору нужно приложить договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию, нотариальную копию выписки из Росреестра с отметкой о том, что покупатель является собственником квартиры, расписку продавца в получении денег за жилье.
В договоре передачи денег через банковский сейф можно указать представителей обеих сторон, которые наделены правом получения финансов.
Договор прекращается с момента получения продавцом своих денег и передачи банку документов о завершении сделки купли-продажи.
Какие подводные камни могут встретиться в этом способе передачи денег?
Будьте внимательны при оформлении договора – если вы вдруг случайно оформите аренду ячейки вместо ответственного хранения, то рискуете получить не ту сумму, изначально указанную в договоре купли-продажи квартиры, и доказать факт потери будет сложно, поскольку банк не проверяет в данном случае содержимое ячейки.
Кроме того, есть риск передачи денег не тому человеку – банковский работник также не проверяет документы представителя продавца на подлинность.
Продавец вправе получить свои средства в любой день с момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Важно! Положить в банковское хранилище можно все, что не запрещено законом. Как правило, это ценные бумаги, деньги, драгоценности, предметы искусства.
Перед оформлением банковской ячейки в аренду стороны должны заключить предварительный договор купли-продажи для гарантии того, что сделка состоится.
Заключение
Банковская ячейка – один из надежных способов передачи денег продавцу, однако у него есть свои минусы. Альтернативой сейфу может служить передача денег по аккредитиву, но это достаточно дорогой и неудобный способ вручения средств. Расчет с контрагентом можно провести и через нотариуса, но не каждый хочет тратить время на оформление нотариального депозита, тогда как в банке это делается за 10 минут. Наличный же способ невыгоден своей небезопасностью.
(Пока оценок нет)
Загрузка...